香港居民申請英國按揭：首次置業人士亦適用

僅供一般參考。本指南說明英國貸款機構一般如何處理香港居民的申請，並不構成建議，亦非貸款要約。每間貸款機構都有自己的審批準則，而且經常改變，作出任何決定前請先諮詢按揭顧問。我們的按揭諮詢以英文進行。本中文版為英文版的翻譯，如有差異，以英文版為準。

簡單答案

住在香港並不妨礙您申請英國按揭。每年都有不少香港居民在英國置業：為日後移居而買的自住單位、給在英國讀大學的子女住的單位，以及出租投資物業。改變的只是哪些貸款機構願意借錢給您，以及借貸條件。

大部分英國大型零售銀行會拒絕居於海外的申請人，或只接受現有客戶。為香港居民提供按揭的，主要是專門的海外人士貸款機構、英國銀行的國際業務部門、部分建築協會及私人銀行。他們接受港元收入，但通常要求比英國居民更高的首期，並會仔細審視您的工作、國籍、薪酬結構及英國信貸紀錄。

哪些香港居民可以申請

• 住在香港的英國人選擇最多。與英國有聯繫會有幫助，例如以前的英國地址、英國銀行戶口或英國信貸紀錄。
• 香港永久性居民及其他國籍人士亦可申請英國按揭，尤其是出租物業按揭。可選的貸款機構較少，首期及最低收入要求可能較高，部分貸款機構只接受某些國籍。
• 持有英國國民（海外）護照人士。並非所有貸款機構都把BN(O)護照視同英國公民身份，因此可選的貸款機構視乎您的整體情況而定。
• 如計劃移居英國，部分貸款機構願意在您移居前批出貸款，另一些則傾向在您已住在英國後才處理，屆時適用的貸款機構及準則亦有所不同。揀選物業前，值得先規劃好時間。

您的港元收入

英國按揭以英鎊借出及償還，因此貸款機構會把您的港元收入換算成英鎊，並往往再作扣減，一般為10%至25%，以應付匯率變動。港元在7.75至7.85港元兌1美元的範圍內與美元掛鈎，令收入較易預計，部分貸款機構因此給予較有利的處理。不過，您收入的英鎊價值仍會隨英鎊兌美元的匯率而升跌。

貸款機構以您的稅前總收入計算。不少香港居民從事銀行及金融業，薪酬往往包括：

• 花紅，通常以一至兩年的平均數計算，部分貸款機構只計算一半或某個比例。
• 遞延獎勵及股份，部分貸款機構在歸屬後才計算，另一些則完全不計。
• 房屋津貼，視乎貸款機構，可能全數計算、部分計算或不計算。

如收入以外幣支付，匯率變動可能影響您需以英鎊償還的金額。如按揭用於您或家人自住的物業，貸款機構亦必須有措施限制這項風險，並在匯率變動令您的欠款或供款改變超過20%時向您發出警告。

住在香港的首次置業人士

既是首次置業又住在海外，可選的貸款機構會較少，但並非沒有機會。部分貸款機構不接受住在海外的首次置業人士，另一些則接受，但往往要求較高首期或較高最低收入。穩定而充足的收入，以及清楚的首期來源，比平時更為重要。

以下兩點經常令人意外：

• 如您在香港擁有物業，就不算首次置業人士，無論對貸款機構還是印花稅而言都是如此。在世界任何地方擁有物業都會計算在內。
• 為在英國讀大學的子女買樓十分普遍，但購買方式很重要。為家人居住的物業提供貸款（有時稱為家庭出租）的貸款機構，比一般出租物業按揭少；而把物業登記在子女名下，或您與子女聯名，都會影響可選的貸款機構及適用的印花稅稅率。

首期及可借金額

大部分為香港居民提供按揭的貸款機構最多借出物業價值的75%，因此請預備最少25%的首期。對於外國籍人士、首次置業人士、新建單位或高價物業，部分貸款機構要求30%或以上。

如是自住物業，不少貸款機構以收入（已換算成英鎊並作出匯率扣減後）的約4.5倍作為參考。他們亦會考慮您的其他支出，包括香港的按揭或租金，因此實際批出的金額可能較低。請清楚記錄首期的來源，並在把資金匯往英國時預留匯率及匯款費用。

出租物業及有限公司

出租物業按揭主要以租金計算，而租金以英鎊收取。貸款機構會以壓力利率測試租金是否足以支付利息，個人一般要求租金達利息的145%，有限公司則一般為125%。因此，香港居民可選的出租物業按揭貸款機構比自住按揭多。不過，不少貸款機構仍設有個人最低收入要求。

部分投資者透過英國有限公司置業，涉及不同的貸款機構、費用及稅務處理。即使您住在香港，英國物業的租金收入通常仍須在英國課稅，而居於海外的業主一般須登記「非居民業主計劃」（Non-Resident Landlord Scheme）。稅務視乎個人情況而定，請諮詢稅務顧問。

如您已擁有英國物業，亦可在香港辦理轉按以取得新利率，或套現物業資產。住在海外期間，現有貸款機構可能只提供有限的產品，因此應在現有優惠期完結前及早比較市場上的其他選擇。

香港居民的印花稅

在英格蘭及北愛爾蘭，非英國居民買家須在標準土地印花稅（Stamp Duty Land Tax）稅率之上，額外繳付2%附加稅。如您在購買前12個月內身處英國少於183日，通常會被視為非英國居民。如您在購買後不久於英國逗留足夠日數，或可申請退回這項附加稅。

任何人如已在世界任何地方（包括香港）擁有住宅物業，而這次購買並非替換主要住所，還須額外繳付5%。

首次置業人士寬免仍適用於非英國居民，但須另加2%附加稅。寬免只適用於所有買家從未在世界任何地方擁有住宅、您打算以該物業作為唯一或主要住所，而且樓價不超過50萬英鎊的情況。以下以40萬英鎊的物業為例：

蘇格蘭及威爾斯有各自的稅種及稅率。最終金額由您的律師計算及確認。

所需文件

貸款機構及律師必須核實您的身份、居住地及資金來源。香港居民一般需要：

• 護照及香港身份證
• 香港住址證明，例如近期的水電煤賬單或銀行月結單
• 僱傭合約、三至六個月的糧單，以及顯示薪金存入的銀行月結單
• 最近一期的薪俸稅評稅通知書，以及確認花紅或遞延獎勵的信件
• 如您經營業務，須提供商業登記證、最少兩年的賬目及利得稅報稅表
• 首期證明，顯示資金如何累積

非英文文件可能需要經認證的翻譯。大部分程序可遙距處理，包括電子簽署及視像通話。香港在冬季比英國快八小時，夏季則快七小時。

申請前須知

• 保留英國的財務紀錄。英國銀行戶口，以及每月使用並全數清還的英國信用卡，有助貸款機構了解您在英國的紀錄。
• 單獨計算您的底薪。如必須計入所有花紅及獎勵數字才夠，可選的貸款機構會大幅減少。
• 出價前先決定物業登記在誰的名下，因為這會影響貸款機構及印花稅。
• 為匯率預留空間。如以今天能負擔的上限借貸，英鎊一旦轉強，您的緩衝空間便很少。
• 避免自行向多間貸款機構申請。每次申請都會在您的信貸紀錄留下痕跡。先向接受香港居民的貸款機構取得原則上批核（Decision in Principle），便可了解自己的情況。

如欲了解我們的服務，請瀏覽我們的香港居民英國按揭頁面（英文）。